Slik leser du en reguleringsplan: Utnyttelsesgrad, BYA og mønehøyde forklart

Planene er skrevet i et fagspråk som kan være vanskelig å forstå. Her er de viktigste begrepene forklart.

Hvor finner du planen?

De fleste kommuner har et kart på nettsidene sine, ofte kalt planinnsyn eller kartinnsyn. Søk opp adressen din, så ser du hvilken plan som gjelder for eiendommen.

En plan består som regel av tre deler:

• Plankartet viser hva områdene skal brukes til, med farger og linjer.
• Bestemmelsene er de skriftlige reglene, for eksempel høyder og utnyttelsesgrad.
• Planbeskrivelsen forklarer bakgrunnen for planen.

Bestemmelsene er det viktigste å lese. Det er der tallene står.

Finnes det ingen reguleringsplan for eiendommen, gjelder kommuneplanens arealdel. Den har ofte egne regler for utnyttelse og høyder.

Utnyttelsesgrad: hvor mye du kan bygge

Utnyttelsesgraden sier hvor mye av tomten du kan bygge på. Den oppgis som regel på én av disse måtene:

%-BYA (bebygd areal i prosent). Hvor stor del av tomten bygningene kan dekke, sett ovenfra. Står det 30 % BYA og tomten er på 800 m², kan bygningene til sammen dekke 240 m².

BYA i kvadratmeter. Et fast tall, for eksempel «maks BYA 200 m²».

%-BRA eller BRA (bruksareal). Hvor mye gulvareal du kan ha totalt, i alle etasjer. Denne brukes ofte i tettere områder.

Hva teller med i BYA?

Mange blir overrasket over hva som regnes med. I tillegg til selve huset teller blant annet:

• garasje, carport, uthus og boder
• terrasser og platting som ligger mer enn 0,5 meter over bakken
• deler av bygget som stikker ut, for eksempel en utkraget etasje
• parkeringsplasser som planen krever, også på bakkenivå

Parkering er det mange glemmer. Mange planer regner med rundt 18 m² per plass. Krever planen to parkeringsplasser, kan det dermed spise 36 m² av tomtens BYA, selv om plassene bare er grus. Sjekk hva som står i din plan.

Takutstikk på inntil én meter regnes ikke med.

Høyder: mønehøyde og gesimshøyde

Mønehøyde er høyden til det høyeste punktet på taket.

Gesimshøyde er høyden der yttervegg og tak møtes. På flatt tak er det ofte høyden til toppen av veggen eller rekkverket.

Høydene måles som regel fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. På en skrånende tomt kan det gi store forskjeller mellom den ene og den andre siden av huset. Les bestemmelsene nøye for å se hvordan din kommune måler.

Byggegrense og formål

Byggegrensen er en linje på plankartet som viser hvor nær vei, sjø eller nabogrense du kan bygge. Bygg må som hovedregel ligge innenfor den.

Formålet viser hva området skal brukes til, for eksempel boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, landbruk eller friområde. Du kan ikke bygge boliger på et område som er regulert til noe annet.

Hensynssoner markerer områder med særlige hensyn, som flomfare, kulturminner eller støy. Da kan det gjelde strengere regler.

Andre ting planen kan si noe om

• antall boenheter per tomt
• takform og takvinkel
• materialer og farger
• krav til uteoppholdsareal
• krav om at nye bygg skal tilpasses eksisterende bebyggelse

Et eksempel

Du har en tomt på 750 m² og en plan med 25 % BYA. Da kan du bygge 187,5 m² BYA totalt.

• Huset dekker 120 m².
• Garasjen er på 36 m².
• Planen krever én parkeringsplass utenom garasjen, som regnes som 18 m².

Til sammen er det brukt 174 m². Du har 13,5 m² igjen. Det holder til en liten bod, men ikke til et tilbygg på 20 m². Da må du søke om dispensasjon eller finne en annen løsning.

Når planen ikke passer prosjektet ditt

Vil du bygge noe som bryter med planen, må du søke om dispensasjon. Kommunen kan bare gi dispensasjon hvis visse vilkår er oppfylt. Les mer i Dispensasjon: Hva det er, og hvordan du øker sjansen for å få ja.

Planer kan være vanskelige å tolke, og en feil tolkning kan gjøre at søknaden blir avslått. En arkitekt leser reguleringsplaner hver dag og kan raskt se hva du har lov til å bygge, og hvordan du får mest mulig ut av tomten. Les mer i Trenger jeg arkitekt? 7 prosjekter der det lønner seg.

Eksempelet er forenklet. Hvordan areal og høyder beregnes, avhenger av hvilken plan og hvilke regler som gjelder for eiendommen.