Bruksendring: Slik gjør du kjeller eller loft om til lovlig oppholdsrom

Mange hopper over dette steget. Det kan gi problemer når du skal selge, fordi rommene ikke kan regnes med i boligens oppholdsareal. I verste fall får du pålegg om å stoppe bruken, og forsikringen kan bli avkortet hvis noe skjer.

Her er hva som gjelder, og hvordan du går frem.

Når må du søke?

Du må søke når du gjør om en tilleggsdel til en hoveddel. Det betyr at et rom som i dag er bod, vaskerom, kjellerrom eller uinnredet loft, skal brukes til å oppholde seg i over tid. For eksempel:

• en bod i kjelleren skal bli soverom
• et uinnredet loft skal bli kontor eller barnerom
• en kjellerstue skal bli en egen leilighet

Du må også søke hvis du legger til rette for ny bruk, for eksempel ved å legge inn kjøkken eller bad, selv om du ikke har begynt å bruke rommet ennå.

Kan du søke selv?

Det avhenger av hva rommene skal brukes til.

Rommene blir en del av boligen din. Skal kjelleren eller loftet bare bli flere rom i din egen bolig, kan du som regel søke selv, uten å bruke et ansvarlig foretak.

Rommene blir en egen boenhet. Skal du lage en utleiedel med egen inngang, eget kjøkken og eget bad, er det en større sak. Da må søknaden sendes av et foretak med ansvarsrett, for eksempel en arkitekt eller en byggmester. Det stilles også strengere krav til brann og lyd mellom boenhetene.

Kravene rommene må oppfylle

Kravene står i byggteknisk forskrift (TEK17). For eksisterende bygg er det noen forneklinger, men disse punktene må du alltid sjekke:

Takhøyde. Hovedregelen for nye rom er 2,4 meter. Ved bruksendring i eksisterende bygg godtas ned til 2,2 meter. Under skråtak kan deler av rommet være lavere, så lenge rommet fungerer.

Dagslys og utsyn. Rom der du skal oppholde deg over tid, må ha tilstrekkelig dagslys. Kommunen vurderer dette i hvert tilfelle. Små kjellervinduer høyt oppe på veggen er ofte ikke nok.

Rømningsvei. Du må kunne komme deg trygt ut hvis det brenner. Soverom trenger som regel et vindu som er stort nok til å rømme gjennom, eller en egen dør ut.

Brannsikkerhet. Røykvarsler og slokkeutstyr er et minimum. Blir det en egen boenhet, må det være et brannskille mellom den og resten av huset.

Fukt og ventilasjon. Kjellere har ofte fuktproblemer. Det må være tørt, og luften må skiftes ut. Sjekk for fukt før du legger nye gulv og vegger.

Radon. Radonnivået i rom der folk oppholder seg, må være under grenseverdiene. Mål radon i kjelleren før du søker. En måling tar minst to måneder og må gjøres i vinterhalvåret.

Lyd. Blir det en egen boenhet, gjelder egne krav til lydisolasjon mellom leilighetene.

Slik går du frem

1. Sjekk reguleringsplanen. Noen områder har regler for hvor mange boenheter du kan ha på en eiendom. Det kan stoppe en utleiedel før du har begynt.
2. Mål opp. Sjekk takhøyde, vindusstørrelser og mulige rømningsveier.
3. Mål radon og sjekk fukt. Da vet du om du må gjøre tiltak.
4. Lag tegninger. Du trenger plantegning som viser dagens og ny bruk, og ofte snitt og fasade.
5. Send nabovarsel. Ved bruksendring må naboene som regel varsles. De har to uker på seg til å komme med merknader.
6. Send søknaden. Søknaden sendes digitalt til kommunen. Uten merknader fra naboer og uten behov for dispensasjon, har kommunen en frist på tre uker for søknader du sender selv. For søknader med ansvarlige foretak er fristen tolv uker.
7. Bygg om og få ferdigattest. Rommene er ikke lovlige å bruke før kommunen har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Lønner det seg med utleiedel?

En utleiedel kan gi en god ekstrainntekt. Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er leieinntekten skattefri så lenge utleiedelen utgjør mindre enn halvparten av boligens verdi, målt i utleieverdi. Sjekk reglene hos Skatteetaten før du regner på det.

Husk å ta med alle kostnadene: arkitekt, søknad, ombygging, eventuell radonsikring og eget bad og kjøkken. Da ser du hvor lang tid det tar før prosjektet har betalt seg.

Når bør du bruke arkitekt?

Du kan søke selv hvis rommene blir en del av din egen bolig og kravene er enkle å oppfylle. Men det lønner seg ofte å få hjelp hvis:

• takhøyden eller vinduene er i grenseland
• du skal lage en egen utleiedel
• huset er gammelt, og du er usikker på brann og fukt
• du vil få mest mulig ut av arealet

En arkitekt kan raskt se om rommet egner seg, og hva som skal til for å få søknaden godkjent. Les mer i Trenger jeg arkitekt? 7 prosjekter der det lønner seg.