Hva kan du bygge i Trondheim?
Trondheim deler kommunen i fire byggesoner med ulike regler, og styrer utnyttelse i prosent BRA — alt gulvareal, ikke bare fotavtrykket. Tallene her gjelder byggesone 4, der eneboligene ligger.
Foto: AQEEL AFZALI / Unsplash
KPA 2022–2034 ble vedtatt 26.09.2024, men manglet rettsvirkning på grunn av innsigelser. Departementet avgjorde innsigelsene 30.03.2026, og dokumentene er revidert etter dette. Bruk kun versjonene merket «revidert etter vedtak 30.03.26» — enkelte innsigelser om drikkevann er fortsatt uavklarte og markert i kart og bestemmelser.
Les kunngjøringenFørst: hvilken byggesone ligger du i?
Reglene varierer mye mellom byggesone 1 og 4. Tallene lenger ned gjelder byggesone 4, de ytre områdene, der småhusene ligger. Sonen finner du i plankartet.
Byggesone 1
Midtbyen og de mest sentrale områdene. Høyest tetthet og egne krav til uteareal og parkering.
Byggesone 2
Indre by utenfor Midtbyen. Fortetting er ønsket, og satsene skiller seg tydelig fra småhusområdene.
Byggesone 3
Mellomsonen mellom indre by og de ytre boligområdene. Egne satser for utnyttelse og parkering.
Byggesone 4
De ytre områdene, blant annet Byåsen, Jonsvannet og Ranheim. Her ligger de fleste eneboligene i Trondheim.
- 1Reguleringsplan for eiendommen
Formål, utnyttelse, høyder og byggegrenser. Går foran KPA der den regulerer forholdet.
- 2KPA 2022–2034
Byggesoner med ulik utnyttelse, uteoppholdsareal, parkering og hensynssoner. Fikk rettsvirkning 30.03.2026.
- 3Hensyn og vern
Temakart for kulturminner, støy, kvikkleire og skred, og drikkevann. Kan begrense ytterligere.
- 4Nasjonale regler
Søknadsfrie tiltak, måleregler for BYA og BRA, avstandskrav og høyder.
Typiske prosjekter i Trondheim
Åpne kortet for å se nasjonal regel mot regelen i Trondheim.
Garasje, carport og uthus
Inntil 50 m² uten søknad
KPA har ingen egne tall for garasje, så nasjonale regler gjelder — men arealet teller i BRA-kvoten på 50 % i byggesone 4.
Tilbygg
Inntil 15 m² uten søknad
Arkitekt lønner seg når tilbygget presser BRA-kvoten eller spiser av de 100 m² uterealet — spesielt den halvparten som må ha sol.
Påbygg og ny etasje
Høyden styres av reguleringsplanen
KPA gir ingen faste høyder for småhus, så høyden hentes fra reguleringsplanen. En ny etasje teller dessuten fullt i BRA-kvoten.
Finn arkitektHybel og utleiedel
Søknadspliktig bruksendring — nytt MUA og 2 p-plasser
Ny boenhet utløser både 100 m² nytt uteareal med solkrav og to nye parkeringsplasser. Det er her prosjekter oftest må tegnes om.
Finn arkitektNy bolig og tomtedeling
50 % BRA — kun enebolig og tomannsbolig
I byggesone 4 er boligtypen begrenset til enebolig og tomannsbolig. Planer om flere enheter krever normalt regulering.
Finn arkitektTerrasse, levegg og støttemur
Fritt inntil 0,5 m over terreng
Terrasse over bakkenivå teller ikke som privat uteareal på bakkeplan. Bygger du deg opp fra terrenget, kan du miste MUA-arealet.
Hvor mye kan du bygge?
Tallene gjelder byggesone 4 i KPA 2022–2034, revidert etter vedtak 30.03.2026. Har eiendommen din en egen reguleringsplan, går den foran.
Trondheim regner i BRA, altså alt gulvareal på alle plan — ikke BYA. Satsen ser høy ut, men en ekstra etasje spiser like mye av kvoten som et tilbygg på bakken. I byggesone 4 er dessuten bare enebolig og tomannsbolig tillatt.
Vi har ikke funnet faste gesims- og mønehøyder for småhus i KPA. Det betyr at høyden normalt følger reguleringsplanen for eiendommen — og i uregulerte områder blir den en faglig vurdering mot omgivelsene.
Kravet er et minimum, og leses av en tabell i bestemmelsene. Nærmere sentrum, i byggesone 1–3, er satsene helt andre.
700 m² × 50 % = 350 m² BRA fordelt på alle etasjer. Med to etasjer gir det rundt 175 m² fotavtrykk. I tillegg må 100 m² privat uteareal på bakkeplan dekkes per boenhet.
Kravet har to deler: 100 m² privat uteoppholdsareal på bakken per boenhet, og minst halvparten av det skal ha sol i tre timer ved jevndøgn. Solkravet er strengt på nordvendte tomter, og det er ikke noe du kan tegne deg rundt uten dokumentasjon.
Dette kan stoppe alt
Ligger eiendommen din i en hensynssone, gjelder egne regler uansett hva tallene over sier.
Drikkevann — uavklarte innsigelser
Enkelte innsigelser om drikkevann er fortsatt ikke avgjort, og er markert i plankart og bestemmelser. Ligger eiendommen i et berørt område, kan reglene endre seg.
Kvikkleire og skred
Store deler av Trondheim ligger på marine avsetninger. I kartlagte soner må geoteknisk vurdering følge søknaden, også for terrengarbeid og murer.
Blågrønne strukturer og dyrka mark
Bygg skal ligge minst 4 m fra blågrønne strukturer og dyrka mark. Bekker, kantsoner og jordvern flytter byggegrensen inn på tomten.
Kulturminner og trehusmiljøer
Hensynssoner for kulturmiljø gjør fasade, takform og materialbruk til en del av vurderingen, og riving kan bli avslått.
Støy
I rød støysone er ny bolig som hovedregel ikke tillatt. I gul sone kreves stille side og dokumentert støynivå.
Eldre reguleringsplaner
Mange bydeler har planer fra 1950–80-tallet som fortsatt gjelder, og som går foran KPA der de regulerer forholdet.
Prosess og søknadsplikt
Finn ut om du kan bygge selv, eller om søknaden må sendes av et arkitektkontor med ansvarsrett.
Må du ha ansvarlig søker?
Er tiltaket større enn 50 m², eller skal du endre bæring?
Planer, dispensasjon og gebyr
Kommunen har en egen oversikt over hvilke planer som styrer et byggeprosjekt, og i hvilken rekkefølge de gjelder. Start der hvis du er usikker på hva som gjelder eiendommen din.
Planer som styrer byggingVil du bygge i strid med planen, må du søke dispensasjon. Det behandles som egen sak, og naboer og regionale myndigheter får uttale seg.
Gebyrsatsene for Trondheim er ikke hentet inn ennå. Lovbestemt frist er 3 uker for enkle tiltak og 12 uker for øvrige søknader.
Frister etter pbl. § 21-7Særregler i Trondheim
Bruk bare dokumentene fra 30.03.2026
KPA ble vedtatt i 2024, men fikk rettsvirkning først etter departementets avgjørelse 30.03.2026. Eldre versjoner av bestemmelser og plankart er ikke det som gjelder.
Trondheim regner i BRA, ikke BYA
50 % ser romslig ut, men gjelder samlet gulvareal på alle plan. En ekstra etasje koster like mye av kvoten som et tilbygg på bakken.
Solkravet på uterealet
Minst halvparten av de 100 m² uterealet skal ha sol i tre timer ved jevndøgn. På nordvendte eller skyggelagte tomter er dette ofte den avgjørende dokumentasjonen.
Ofte stilte spørsmål om bygging i Trondheim
Hvor mye kan jeg bygge på tomta mi i Trondheim?
I byggesone 4 er hovedregelen 50 % BRA. BRA er samlet gulvareal på alle plan, så en tomt på 700 m² gir rundt 350 m² BRA fordelt på alle etasjer. Bare enebolig og tomannsbolig er tillatt i sonen.
Hvilken byggesone ligger jeg i?
Byggesonen går fram av plankartet til KPA 2022–2034. Slå opp eiendommen i kommunens kartportal eller reguleringsplankartet, og bruk versjonen revidert etter vedtak 30.03.2026.
Hvor høyt kan jeg bygge?
Vi har ikke funnet faste høydetall for småhus i KPA. Høyden styres normalt av reguleringsplanen for eiendommen — sjekk den før du legger en høyde til grunn.
Hvor mye uteareal må jeg ha?
100 m² privat uteoppholdsareal på bakkeplan per boenhet, og minst halvparten av det skal ha sol i tre timer ved jevndøgn. Terrasse over bakkenivå dekker ikke kravet.
Hvor mange parkeringsplasser trenger jeg?
For småhus i byggesone 4 er kravet minst 2 plasser per boenhet, etter tabellen i bestemmelsene. Nærmere sentrum er satsene lavere.
Kan jeg bygge garasje uten å søke?
Ja, inntil 50 m² etter nasjonale regler, minst 1 m fra nabogrensen. KPA har ingen egne tall for garasje, men arealet teller i BRA-kvoten.
Kom i gang
Finn en arkitekt som kan hjelpe deg!
Vi hjelper deg i gang med å gjøre prosjektet til en realitet.
Kilder
Sist oppdatert 18.09.2026- KPA 2022–2034 — bestemmelser, revidert etter vedtak 30.03.2026
- KPA 2022–2034 — plankart 1:20 000, revidert etter vedtak 30.03.2026
- Kunngjøring: KPA revidert etter vedtak 30.03.2026
- KPA 2022–2034 — oversikt
- Planer som styrer bygging — Trondheim kommune
- Reguleringsplankart (ISY)
- Kartportal Trondheim kommune
- Temakart — Trondheim kommune
- SAK10 § 4-1: tiltak unntatt søknadsplikt
- Plan- og bygningsloven
Tallene er foreløpige og hentet maskinelt ut av bestemmelsene i KPA 2022–2034, revidert etter vedtak 30.03.2026. Enkelte innsigelser om drikkevann er fortsatt uavklarte. Reguleringsplanen for din eiendom kan ha andre regler. Sjekk alltid med kommunen eller en arkitekt før du bygger.