Hva kan du bygge i Lillestrøm?
Lillestrøm styrer utnyttelse i prosent BYA, og satsen avhenger av om eiendommen ligger i indre eller ytre sone. Parkeringskravet følger en egen soneinndeling A–D. Her er det som gjelder for åpen småhusbebyggelse.
Foto: Tanya Prodaan / Unsplash
Tallene på denne siden følger KPA 2023–2035, vedtatt 14.06.2023 og sist endret 11.06.2025. Revidert arealdel 2026–2038 var på høring med frist 17.06.2026 og fikk rundt 200 innspill. Vedtak er planlagt januar 2027 — nye tall gjelder først da.
Følg revisjonen av arealdelenFørst: hvilken sone ligger du i?
KPA skiller mellom indre og ytre sone for småhus. Sonegrensen ligger i plankartet, og satsen for utnyttelse følger av den.
Indre sone
24 % BYA
De tettere delene av kommunen, blant annet rundt Lillestrøm og Strømmen. Høyest tillatt utnyttelse for åpen småhusbebyggelse.
Ytre sone
20 % BYA
Småhusområdene lenger ut, som Sørumsand, Frogner og Fet. Lavere utnyttelse enn indre sone.
- 1Reguleringsplan for eiendommen
Formål, utnyttelse og høyder. Går foran kommuneplanen der den regulerer forholdet.
- 2KPA 2023–2035
BYA per sone (indre/ytre), parkering per sone A–D og hvilke tiltak som er tillatt uten detaljplan.
- 3Hensyn og vern
Marka, hensynssoner, flom og kvikkleire. Går fram av plankartet og kan begrense ytterligere.
- 4Nasjonale regler
Søknadsfrie tiltak, måleregler for BYA og BRA, avstandskrav og høyder.
Typiske prosjekter i Lillestrøm
Åpne kortet for å se nasjonal regel mot regelen i Lillestrøm.
Garasje, carport og uthus
Inntil 50 m² uten søknad
KPA tillater garasje og uthus uten ny detaljplan innenfor rammene i § 1-3.1 b. Arealet teller fullt i BYA-kvoten på 24 % (indre sone) eller 20 % (ytre sone).
Tilbygg
Inntil 15 m² uten søknad
Arkitekt lønner seg når tilbygget presser BYA-kvoten, eller når rammene i § 1-3.1 b er i nærheten av å sprekke.
Påbygg og ny etasje
Tillatt uten ny plan — innenfor § 1-3.1 b
Påbygg endrer ikke fotavtrykket, så BYA-kvoten er sjelden problemet. Det er høyde, snitt mot nabohus og rammene i § 1-3.1 b som avgjør — og høydetall mangler i KPA-uttrekket.
Finn arkitektHybel og utleiedel
Søknadspliktig bruksendring — utløser mer parkering
Ny boenhet utløser ny parkeringsberegning etter sonen din. I sone C og D betyr det to plasser per boenhet, og hver plass spiser av BYA.
Finn arkitektNy bolig og tomtedeling
24 % BYA indre sone, 20 % ytre
Ny bolig faller normalt utenfor § 1-3.1 b, og da kreves reguleringsplan. Få det avklart før du tegner.
Finn arkitektTerrasse, levegg og støttemur
Fritt inntil 0,5 m over terreng
På flate Romerike-tomter er terrasser sjelden høye, men kvikkleire kan gjøre selv en støttemur til en geoteknisk sak.
Hvor mye kan du bygge?
Tallene gjelder åpen småhusbebyggelse i KPA 2023–2035. Har eiendommen din en egen reguleringsplan, går den foran.
I ytre sone er satsen 20 % BYA. BYA er fotavtrykket på bakken, ikke samlet gulvareal — så en ekstra etasje spiser ikke av kvoten, men parkering og garasje gjør det.
Vi har ikke funnet faste tall for gesims og møne, minste uteoppholdsareal eller tomtestørrelse i uttrekket av KPA. Sjekk bestemmelsene og reguleringsplanen for eiendommen før du legger høyder til grunn.
Parkeringssonene A–D er en annen inndeling enn indre og ytre sone for utnyttelse. Nær kollektivknutepunktene kreves minst, lengst ut kreves mest.
700 m² × 24 % = 168 m² fotavtrykk, inkludert garasje, uthus og biloppstillingsplasser. I ytre sone blir samme tomt 140 m².
Påbygg, tilbygg og garasje eller uthus kan gjøres uten ny reguleringsplan innenfor gitte rammer — i uttrekket ser dette ut som maks 200 m² BRA og samlet 20 % BYA, men tallene er uklare og må leses i paragrafen. Slår plankravet inn, blir prosjektet en planprosess i stedet for en byggesak.
Dette kan stoppe alt
Ligger eiendommen din i en hensynssone, gjelder egne regler uansett hva tallene over sier.
Marka
Eiendommer innenfor markagrensen er underlagt markaloven. Bygge- og anleggstiltak er i hovedsak forbudt, og dispensasjon krever statlig behandling.
Kvikkleire
Store deler av Romerike ligger på marine avsetninger. I kartlagte kvikkleiresoner må geoteknisk vurdering følge søknaden, også for terrengarbeid og murer.
Flom langs Nitelva og Glomma
Langs vassdragene gjelder egne byggegrenser og sikkerhetskrav mot flom. Overvann skal som hovedregel håndteres på egen tomt.
Støy fra vei og jernbane
Lillestrøm er tett på både E6, riksveier og jernbanen. I rød støysone er ny bolig som hovedregel ikke tillatt; i gul sone kreves stille side og dokumentert støynivå.
Dyrka mark og kulturmiljø
Jordvern og kulturmiljø er egne hensyn i plankartet. Tomtedeling på dyrka mark er i praksis avhengig av dispensasjon.
Eldre reguleringsplaner
De fire tidligere kommunene Skedsmo, Fet og Sørum har etterlatt et lappeteppe av eldre planer som fortsatt gjelder. De går foran kommuneplanen der de regulerer forholdet.
Prosess og søknadsplikt
Finn ut om du kan bygge selv, eller om søknaden må sendes av et arkitektkontor med ansvarsrett.
Må du ha ansvarlig søker?
Er tiltaket større enn 50 m², eller skal du endre bæring?
Plankrav, dispensasjon og gebyr
KPA § 1-3.1 b lister tiltakene du kan gjennomføre uten ny detaljplan. Ligger prosjektet utenfor rammene, må det reguleres først — det avgjør om du står i en byggesak eller en planprosess.
KPA — bestemmelser med retningslinjerVil du bygge i strid med planen, må du søke dispensasjon. Det behandles som egen sak, og naboer og regionale myndigheter får uttale seg.
Gebyrsatsene for Lillestrøm er ikke hentet inn ennå. Lovbestemt frist er 3 uker for enkle tiltak og 12 uker for øvrige søknader.
Frister etter pbl. § 21-7Særregler i Lillestrøm
To soner for utnyttelse, fire for parkering
Indre og ytre sone styrer BYA. Parkering følger en helt annen inndeling i sone A–D. Samme eiendom kan altså ligge i ytre sone og parkeringssone B.
§ 1-3.1 b avgjør om du havner i en planprosess
Påbygg, tilbygg og garasje eller uthus kan gjøres uten ny detaljplan innenfor gitte rammer. Alt annet kan utløse krav om reguleringsplan — og da tar prosjektet år, ikke måneder.
Ny arealdel vedtas januar 2027
Revidert arealdel 2026–2038 har vært på høring med rundt 200 innspill. Planlegger du et prosjekt med lang horisont, bør du sjekke hva forslaget gjør med utnyttelsen i ditt område.
Ofte stilte spørsmål om bygging i Lillestrøm
Hvor mye kan jeg bygge på tomta mi i Lillestrøm?
For åpen småhusbebyggelse er hovedregelen 24 % BYA i indre sone og 20 % i ytre sone. BYA er fotavtrykket på bakken, så en tomt på 700 m² i indre sone gir rundt 168 m² bebygd areal — inkludert garasje og biloppstillingsplasser.
Hvilken sone ligger jeg i?
Sonegrensen mellom indre og ytre sone går fram av sonekartet i vedlegget til KPA. Du finner eiendommen din i kommunens planinnsyn.
Hvor høyt kan jeg bygge?
Vi har ikke funnet faste høydetall for småhus i uttrekket av KPA. Høyder styres ofte av reguleringsplanen for eiendommen — sjekk den, og les bestemmelsene før du legger en høyde til grunn.
Kan jeg bygge garasje uten å søke?
Ja, inntil 50 m² etter nasjonale regler, minst 1 m fra nabogrensen. Arealet teller likevel fullt i BYA-kvoten, og garasje er blant tiltakene som er tillatt uten ny detaljplan.
Hvor mange parkeringsplasser trenger jeg?
I parkeringssone A og B kreves 1 plass per boenhet for frittliggende småhus, i sone C og D kreves 2. Plassene tar av BYA-kvoten.
Endrer den nye arealdelen disse tallene?
Muligens. Revidert arealdel 2026–2038 er ferdig på høring, med vedtak planlagt januar 2027. Inntil da er det KPA 2023–2035 som gjelder for din søknad.
Kom i gang
Finn en arkitekt som kan hjelpe deg!
Vi hjelper deg i gang med å gjøre prosjektet til en realitet.
Kilder
Sist oppdatert 18.09.2026- KPA 2023–2035 — bestemmelser med retningslinjer (rev. 11.06.2025)
- KPA 2023–2035 — plankart (rev. 11.06.2025)
- Gjeldende kommuneplan — Lillestrøm kommune
- Revisjon av kommuneplanens arealdel (høring avsluttet 17.06.2026)
- Revisjon — planbeskrivelse (høringsforslag)
- Planinnsyn Lillestrøm (kommunegis)
- Markaloven
- SAK10 § 4-1: tiltak unntatt søknadsplikt
- Plan- og bygningsloven
Tallene er foreløpige og hentet maskinelt ut av gjeldende bestemmelser i KPA 2023–2035. Reguleringsplanen for din eiendom kan ha andre regler. Sjekk alltid med kommunen eller en arkitekt før du bygger.