Hva kan du bygge i Bergen?
Bergen styrer utnyttelse i prosent BRA, ikke BYA, og reglene varierer med hvilken byggesone eiendommen ligger i. Her er det som gjelder for de fleste småhus.
Foto: Kaitlyn Collins / Unsplash
Tallene på denne siden følger KPA2018, som er gjeldende plan. Forslag til KPA2027 ble lagt ut til offentlig ettersyn sommeren 2026, med vedtak planlagt juni 2027. Nye tall gjelder først når planen er vedtatt.
Følg arbeidet med KPA2027Først: hvilken sone ligger du i?
KPA2018 deler Bergen i byggesoner med ulike krav. Tallene lenger ned gjelder øvrig byggesone, der de fleste eneboligene ligger.
Sentrumssone
Bergen sentrum. Høyest tetthet, egne krav til utnyttelse, uteareal og parkering.
Ytre fortettingssone
Områder rundt bybanestopp og lokalsentre, der kommunen ønsker fortetting. Egne satser.
Øvrig byggesone
Villa- og småhusområdene utenfor fortettingssonene. Her ligger de fleste eneboligene i Bergen.
- 1Reguleringsplan for eiendommen
Formål, utnyttelse, høyder og byggegrenser. Går foran kommuneplanen der den regulerer forholdet.
- 2KPA2018
Utnyttelse i BRA, uteoppholdsareal, parkering og plankrav for uregulerte og delvis regulerte eiendommer.
- 3Hensynssoner og vern
Kulturminner, støy, skred og flom i temakartene. Kan begrense ytterligere.
- 4Nasjonale regler
Søknadsfrie tiltak, måleregler for BYA og BRA, avstandskrav.
Typiske prosjekter i Bergen
Åpne kortet for å se nasjonal regel mot regelen i Bergen.
Garasje, carport og uthus
Inntil 50 m² uten søknad
KPA2018 har ingen egne tall for garasje, så nasjonale regler gjelder — men arealet teller i BRA-kvoten på 45 %.
Tilbygg
Inntil 15 m² uten søknad
Arkitekt lønner seg når tilbygget presser BRA-kvoten eller spiser av de 100 m² uterealet.
Påbygg og ny etasje
Ingen fast høydegrense — vurderes mot omgivelsene
Uten en tallgrense avgjøres høyden av sol, utsikt og terrengtilpasning. En arkitekt dokumenterer dette i søknaden, og det er ofte det som avgjør saken.
Finn arkitektHybel og utleiedel
Søknadspliktig bruksendring — utløser mer parkering
Ny boenhet utløser både nytt MUA-krav og ny parkeringsberegning. Det er her prosjekter oftest må tegnes om.
Finn arkitektNy bolig og tomtedeling
45 % BRA — og plankrav kan slå inn
Over en viss størrelse krever KPA2018 reguleringsplan i stedet for byggesak. Få det avklart før du tegner.
Finn arkitektTerrasse, levegg og støttemur
Fritt inntil 0,5 m over terreng
I Bergens bratte terreng blir terrasser fort høye konstruksjoner. Over 0,5 m er de søknadspliktige.
Hvor mye kan du bygge?
Tallene gjelder øvrig byggesone i KPA2018. Har eiendommen din en egen reguleringsplan, går den foran.
Bergen regner i BRA, altså alt gulvareal på alle plan — ikke BYA, som er fotavtrykket på bakken. Det gjør at en ekstra etasje spiser av kvoten.
KPA2018 setter ingen fast meterhøyde i øvrig byggesone. Bygget skal tilpasses nabolaget og terrenget, og ikke gi vesentlig redusert sol eller utsikt for naboene. Det gjør høyde til en faglig diskusjon med kommunen — ikke en utregning.
Normen er arealbasert, så et større hus utløser flere plasser. Kravet gjelder bolig i øvrig byggesone; sentrum og fortettingssonene har egne satser.
700 m² × 45 % = 315 m² BRA fordelt på alle etasjer. Med to etasjer gir det rundt 158 m² fotavtrykk. Uterealet må dekkes i tillegg: 100 m² for én boenhet.
Hver boenhet i øvrig byggesone skal ha minst 100 m² privat uteareal på tomten. MUA betyr minste uteoppholdsareal: arealet du faktisk kan bruke, uten kjørevei og bratt terreng. I Bergen er det ofte terrenget, ikke kvadratmeterne, som gjør kravet vanskelig.
Dette kan stoppe alt
Ligger eiendommen din i en hensynssone, gjelder egne regler uansett hva tallene over sier.
Verneverdige trehusmiljøer
Store deler av Bergen står i hensynssoner for bevaring. Fasade, takform, vindusinndeling og materialbruk vurderes strengere, og riving kan bli avslått.
Skred og bratt terreng
I kartlagte skredsoner må geoteknisk vurdering følge søknaden. Bergens bratte tomter utløser også krav til sikring av skjæringer og murer.
Flom og overvann
Overvann skal som hovedregel håndteres på egen tomt. Langs vassdrag gjelder egne byggegrenser og sikkerhetskrav.
Støy
I rød støysone er ny bolig som hovedregel ikke tillatt. I gul sone kreves stille side og dokumentert støynivå.
Strandsonen
Langs sjø gjelder byggegrense og strenge vilkår. Tiltak innenfor grensen er i praksis avhengige av dispensasjon.
Eldre reguleringsplaner
Mange bydeler har planer fra 1950–80-tallet som fortsatt gjelder. De går foran kommuneplanen der de regulerer forholdet.
Prosess og søknadsplikt
Finn ut om du kan bygge selv, eller om søknaden må sendes av et arkitektkontor med ansvarsrett.
Må du ha ansvarlig søker?
Er tiltaket større enn 50 m², eller skal du endre bæring?
Plankrav, dispensasjon og gebyr
KPA2018 krever reguleringsplan for større tiltak. Veilederen til plankravet forklarer når det slår inn — det avgjør om prosjektet ditt er en byggesak eller en planprosess.
Veileder: plankrav i KPA2018Vil du bygge i strid med planen, må du søke dispensasjon. Det behandles som egen sak, og naboer og regionale myndigheter får uttale seg.
Gebyrsatsene for Bergen er ikke hentet inn ennå. Lovbestemt frist er 3 uker for enkle tiltak og 12 uker for øvrige søknader.
Frister etter pbl. § 21-7Særregler i Bergen
Bergen regner i BRA, ikke BYA
De fleste kommuner styrer fotavtrykket. Bergen styrer samlet gulvareal, så en ekstra etasje koster like mye av kvoten som et tilbygg på bakken.
Høyde er skjønn, ikke tall
Uten en meterhøyde i planen avgjøres saken av dokumentasjon: sol- og skyggestudier, snitt mot nabohus og terrengtilpasning.
Reglene varierer med sonen
Sentrum, ytre fortettingssone og øvrig byggesone har ulike krav til utnyttelse, uteareal og parkering. Sjekk sonen i planregisteret før du regner.
Ofte stilte spørsmål om bygging i Bergen
Hvor mye kan jeg bygge på tomta mi i Bergen?
I øvrig byggesone er hovedregelen 45 % BRA for ny bebyggelse. BRA er samlet gulvareal på alle plan, så en tomt på 700 m² gir rundt 315 m² BRA — fordelt på alle etasjer.
Hvor høyt kan jeg bygge?
KPA2018 setter ingen fast meterhøyde i øvrig byggesone. Bygget skal tilpasses omgivelser og terreng, og ikke gi vesentlig redusert sol eller utsikt for naboene.
Kan jeg bygge garasje uten å søke?
Ja, inntil 50 m² etter nasjonale regler, minst 1 m fra nabogrensen. KPA2018 har ingen egne tall for garasje, men arealet teller i BRA-kvoten.
Hvor mye uteareal må jeg ha?
Minst 100 m² privat uteoppholdsareal per boenhet på tomten i øvrig byggesone. Kravet gjelder også når du lager en ny boenhet i et hus som allerede står.
Hvor mange parkeringsplasser trenger jeg?
Minst 0,8 plass per 100 m² BRA, og alltid minst én plass per boenhet i øvrig byggesone.
Endrer KPA2027 disse tallene?
Muligens. Forslaget er på høring, med vedtak planlagt juni 2027. Inntil det er vedtatt, er det KPA2018 som gjelder for din søknad.
Kom i gang
Finn en arkitekt som kan hjelpe deg!
Vi hjelper deg i gang med å gjøre prosjektet til en realitet.
Kilder
Sist oppdatert 18.09.2026- KPA2018 — bestemmelser og retningslinjer (rev. 19.06.2019)
- KPA2018 i planregisteret (arealplaner.no)
- Veiledere til KPA2018, blant annet plankrav
- Arbeidet med ny arealdel (KPA2027)
- Planregister Bergen (arealplaner.no)
- SAK10 § 4-1: tiltak unntatt søknadsplikt
- Plan- og bygningsloven
Tallene er foreløpige og hentet ut av gjeldende bestemmelser i KPA2018. Reguleringsplanen for din eiendom kan ha andre regler. Sjekk alltid med kommunen eller en arkitekt før du bygger.